Een bureau thuis aan je vennootschap verhuren?

De essentie

De huur die je van je vennootschap ontvangt, wordt dankzij een hoge forfaitaire kostenaftrek minder zwaar belast dan loon of dividenden. Het bedrag aan huur dat je op een fiscaalvriendelijke manier kan ontvangen, wordt wel beperkt in functie van de verhuurde oppervlakte en het kadastraal inkomen.

Kantoor aan je vennootschap verhuren?

De omzet die je behaalt, komt in eerste instantie in je vennootschap terecht. Het is dan ook logisch dat je vennootschap je een bureau ter beschikking stelt waarin je kan werken. Ze kan dat doen door je te vergoeden voor het gebruik van de ruimte in je privéwoning waarin je werkt.

Je kan met andere woorden perfect een stuk van je privéwoning aan je vennootschap verhuren als bijvoorbeeld kantoor-, archief- of ontvangstruimte. En dat is meteen ook een goede manier om op een fiscaal voordelige manier geld uit je vennootschap te halen.

Huur wordt relatief laag belast

Op de huur die je van je vennootschap ontvangt betaal je belastingen, tegen de ‘normale’ tarieven (dus tot 50% plus gemeentebelastingen), maar … Je betaalt er geen sociale bijdragen op én je hebt recht op een forfaitaire kostenaftrek van (maximaal, zie verder) 40%. Van 100 euro huur die je ontvangt, houd je (gerekend tegen 50% personenbelasting en 8% gemeentebelastingen) met andere woorden 67,6 euro netto over. Je betaalt er dus slechts 32,4% belastingen op ((100 euro – 40%) x 54%).

Huurbedrag wordt fiscaal begrensd

Omdat verhuren aan je vennootschap fiscaal zo interessant is, heeft de fiscale wetgever grenzen gesteld aan het bedrag aan huur dat je van je vennootschap mag ontvangen. Wat je méér dan dit bedrag ontvangt, wordt fiscaal als loon beschouwd. Je betaalt er dan ook tot 50% belastingen (plus gemeentebelastingen) op én in principe ook sociale bijdragen, en je hebt bovendien maar recht op een forfaitaire kostenaftrek van 3%. Je mag met andere woorden zoveel huur aan je vennootschap vragen als je wil, slechts een bepaald deel daarvan zal fiscaal ook als huur behandeld worden, en de rest als loon.

Het jaarlijks bedrag aan (fiscale) huur dat je aan je vennootschap kan vragen bedraagt: het (niet-geïndexeerde) kadastraal inkomen (ki) × revalorisatiecoëfficiënt × 5/3. Voor 2025 bedraagt de revalorisatiecoëfficiënt 5,63.

Let op! Je mag enkel rekening houden met het ki van het verhuurde gedeelte, dus niet met het ki van je volledige woning.

Meubilair

Verhuur je een bemeubeld bureau aan je vennootschap, dan komt enkel de huur voor de ruimte in aanmerking voor eventuele herkwalificatie, niet de huur voor de meubels. Maak je in het huurcontract zelf geen verdeling tussen de onroerende en roerende huur, dan wordt forfaitair 40% van het totale bedrag geacht op de meubels te slaan. Van de bruto roerende huur kan je forfaitair 50% kosten aftrekken. Op het resterende nettobedrag betaal je 30% belastingen (plus gemeentebelasting).

Parkeerplaatsen

De herkwalificatie geldt niet voor de huur van ongebouwde onroerende goederen. Vraag je met andere woorden huur voor een of meer parkeerplaatsen naast je woning, dan moet je die huur niet meerekenen om de herkwalificatiegrens te berekenen. De huur voor die parkeerplaatsen moet uiteraard redelijk zijn én je moet uiteraard ook het beroepsmatig gebruik van de parkeerplaatsen kunnen aantonen.

Doorrekening van kosten

Reken je aan je vennootschap kosten door voor verwarming, elektriciteit, water, schoonmaak …, dan word je daarop niet belast. Je mag met een forfaitair bedrag werken, op voorwaarde dat je dat kan verantwoorden.

Herkwalificatie enkel voor de bedrijfsleider

Zijn jij en je partner samen (elk voor 50%) eigenaar van de woning, dan ontvangen jullie juridisch gezien elk de helft van de huurprijs. De huur die je partner ontvangt, wordt dan niet als loon geherkwalificeerd (tenzij hij of zij zelf ook bedrijfsleider is). Daarom kan je overwegen om toch méér huur dan de fiscale herkwalificatiegrens te vragen (beperk je wel tot een marktconform bedrag) en je gewoon loon dat je opneemt te verminderen met het bedrag van de in loon geherkwalificeerde huur.

Voorbeeld: het ki van je woning, die je samen met je echtgeno(o)t(e) bezit, bedraagt 1.500 euro. Je verhuurt 30% van de totale oppervlakte aan je vennootschap als bureau, ontvangst-, vergader- en archiefruimte (ongemeubeld, je laat je vennootschap de meubelen kopen). Je vraagt daarvoor 750 euro per maand of 9.000 euro per jaar aan je vennootschap.

Aangezien je voor de helft eigenaar van de woning bent, komt de helft van de huur aan jou toe (4.500 euro) en de helft aan je echtgeno(o)t(e).

De fiscaal aanvaarde huur die je mag ontvangen bedraagt: ((1.500/2) x 30%) x 5,63 x 5/3 = 2.111,25 euro.

Daarvan mag je 40% (met een maximum van 2/3 van het gerevaloriseerde ki) als forfaitaire kost in mindering brengen, zijnde 844,50 euro.

Het bedrag aan huur waarop je belast wordt, bedraagt dus 1.266,75 euro (2.111,25 euro – 844,50 euro). Gerekend tegen een tarief van 54% personenbelasting (incl. gemeentebelasting), betaal je daarop 684,05 euro belastingen. Netto houd je met andere woorden 1.427,21 euro (67,6%) over.

Je hebt echter 4.500 euro huur ontvangen, waar je fiscaal slechts 2.111,25 euro mocht ontvangen. Het verschil van 2.388,75 euro wordt bij jou als loon belast, en je betaalt er in principe ook sociale bijdragen op. Gerekend tegen 60% belastingen en sociale bijdragen, betaal je daarop 1.433,25 euro, waardoor je netto 955,50 euro overhoudt. Je kan dit echter compenseren door je gewone (jaar)loon met 2.388,75 euro te laten dalen, zodat je van die herkwalificatie geen last hebt.

Is je partner geen bedrijfsleider, dan is de 4.500 euro huur die hij of zij ontvangt voor het volledige bedrag een onroerend inkomen. Daarvan kan 844,5 euro kosten in mindering gebracht worden (40%, met een maximum van 2/3 van het gerevaloriseerd ki). Dat levert een belastbaar bedrag van 3.655,50 euro op, en een belasting van 1.973,97 euro (gerekend tegen 54%). Netto houdt je partner dus 2.526,03 euro over.

Van de 9.000 euro huur houden jij en je partner dus samen 3.953,24 euro netto over (1.427,21 + 955,50 + 2.526,03). Dat komt neer op 43,92%, of een belastingdruk van 56,08%.

Maken we echter abstractie van het gedeelte dat in loon geherkwalificeerd wordt (dat wordt immers gecompenseerd door een daling van je gewone jaarloon), dan betaal je 2.658,02 euro belastingen op een onroerend inkomen van 6.611,25 euro, en houd je dus netto 3.953,24 euro over (wat overeenkomt met een belastingdruk van 40,20%).

 Bron: SBB – Een bureau thuis aan je vennootschap verhuren?

Lees ook :

• Wat betekent het regeerakkoord voor jou en je vennootschap?
• Sociale bijdragen: zelf storten of je vennootschap laten betalen?
• Cashoverschot van je vennootschap beleggen: ken je de 5 opties?